Nieuwe badkamer

Bij een waardebepaling zijn verkopers vaak verbaasd over het feit dat de prijs van de woning lager is dan verwacht. “Een 2de hypotheek die is afgesloten om de nieuwe badkamer, keuken, carport e.d. aan te schaffen moet toch ook minimaal terugverdient kunnen worden? De woning is daarmee toch meer waard geworden…..”

In een markt waarbij de huizenprijzen stijgen, klopt dit. Deels. Door de prijsstijging lijkt het alsof je de investering terug krijgt. In werkelijkheid lift je mee op de hype om een woning te bezitten met de enorme prijsstijgingen die we gekend hebben tot gevolg. Een tweede hypotheek was geen probleem, want die kon na verkoop afgelost worden door de verdubbeling of verdrievoudiging van de huizenprijzen.

Een woning bezitten kost geld. Het is even wennen, maar de realiteit dwingt ons terug te gaan naar kostenbenadering. Net als bij auto’s, computers en andere gebruikersmiddelen. Een woning kost ongeveer 2% van de bouwwaarde, per jaar! Op 2ton is dat zo’n €200,- per maand (grondbestand eruit gehaald, inflatie erin).

Een woning is gebouwd om een bepaalde periode mee te gaan. Na die tijd is de woning feitelijk afgeschreven en niet meer geschikt voor bewoning, binnen de dan geldende regels en maatstaven.

Een investering in de woning is een middel om de welvaart / het woongenot te vergroten of om de levensduur van de woning te verlengen. 

Ga maar na: Als een woning 50 jaar lang niet is onderhouden, zal de woning niet meer bewoonbaar zijn. De dakkapel zal bij windkracht 4 ineens van het dak vliegen, de vloerbedekking is volledig door, het stucwerk laat los, je durft de meterkast niet meer open te maken, omdat de vonken zo eng zijn, ramen vallen uit de sponningen door houtrot en je kookt al een tijdje met Buta-gasflesjes, omdat de keuken al lang geleden is ingestort. Alles gaat stuk door de beperkte levensduur en zal dus tussentijds vervangen moeten worden.

Wordt door het vervangen van afgeschreven spullen de woning meer waard? Het antwoord op deze vraag is…….Nee. Het niet vervangen zorgt voor waardevermindering, omdat de kosten nog gemaakt moeten worden of uiteindelijk afbraak nog het enige middel is.

Wanneer je 15 jaar geleden een nieuw huis hebt gekocht en nu de keuken vervangt, is de woning dus eigenlijk weer teruggebracht op de waarde van 15 jaar geleden. De investering is een kostenpost om het woongenot en woningwaarde op peil te houden. Verkoop je de woning, vóórdat je de keuken hebt vervangen, dan is de woning dus minder waard. Deze kosten moeten immers nog gemaakt worden om het weer in dezelfde staat als 15 jaar geleden te brengen.

Vaak is een 2de hypotheek afgesloten om de kosten voor onderhoud te betalen. Hierdoor komen dus veel huishoudens in de problemen. Achteraf betalen in plaats van sparen. Het kon gemakkelijk en werd volop gestimuleerd. Nu de “lucht” uit de markt loopt en woningprijzen weer langzaamaan richting woningwaarde terug gaan, worden investeringen niet meer “terugverdient”. Een 2de hypotheek komt zo “onder water te staan” en blijft de eigenaar bij verkoop met een restschuld achter.